导都觉得最近几年有点过于保守了，一家房企的帐面现金流居然高达200多亿华国币。

拿恒大和万科对比，2009年恒大的资产负债率是79.14%，而万科只有67%，并且净负债率是15%，反观恒大已经来到了115%。

虽说万科求稳没错，但这未必也太稳了，稳到连深城领导班底都有了不小的意见。

在仔细斟酌一番过后，戚泊君沉声道：「举债发展后的那两年转型，你详细展开说说。」

张扬：「你是说轻资产商业运营？」

「没错。」

戚泊君点头。

「所谓的轻资产商业运营，就是在万科占据大量市场份额后，从自己投资建楼、自己持有运营的重资产开发商，转变为输出品牌与管理、收取服务费与租金分成的轻资产管理方。」

「举个例子，就好比奶茶店连锁加盟。」张扬调整了下坐姿，继续说道：「总部只需要选址培训，不需要承担加盟门店的任何日常运营开支，光凭品牌，就能源源不断从加盟商身上持续获利、坐享红利。」

「加盟店如果破产倒闭，也影响不了总部半点。」

「说白了就是，风险由个人承担，利润是大家共享，这就是轻资产商业运营的模式。」

「但想要打通轻资产商业运营，最重要的一个前提就是别人认可你的品牌，觉得你的选址、设计、建造、招商和运营都有价值。」

听到这，戚泊君也明白了，他询问道：「也就是说，未来万科要当管理运营方，而非主要出资建造方。」

「是这个意思，至于王石说的出海，相比较于楼盘出海，我觉得酒店出海更靠谱。」

张扬淡笑道。

因为是过来人，他知道楼盘出海并不靠谱，也大概率会水土不服。

华国房地产企业高速发展的核心是拿地、抵押、预售、再拿地的无限循环。

房企拍地仅付20%到30%首付，剩余靠银行开发贷，项目刚出地面就预售，用购房款支付工程款与新地款，同时通过信托、理财、商票、美元债等表外融资，净负债率普遍超100%，部分甚至达200%到300%，这套举债玩法国外不一定支持。

另外前世碧桂园就曾盘下马来西亚的